A jornada de compra, venda, ou aluguel de um imóvel costuma ser longa e difícil. Mesmo após ter o interesse despertado ou receber uma oferta, duas em cada três pessoas (65%) já deixaram de fechar uma operação no país, por receio de ser um mau negócio em relação ao preço. A informação é de um levantamento realizado pelo Datafolha, em parceria com o Grupo QuintoAndar. Para empoderar os brasileiros na tomada de decisões no mercado imobiliário, o EXTRA traz, abaixo, os critérios para os preços praticados.
— É preciso saber o quanto pode comprometer com a aquisição ou a locação para fazer a prospecção de imóveis adequados — diz o engenheiro Reinaldo Fincatti, do Departamento de Avaliações da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), especializado em consultoria imobiliária: — E buscar um bairro que represente sua realidade financeira.
Localização, tamanho, layout e conservação do imóvel são alguns quesitos usados pelo corretor ou dono para precificar o bem. E servem também para o potencial comprador ou inquilino pesquisar exemplos semelhantes, conferir se o escolhido está na média do mercado ou acima e, se for o caso, argumentar na negociação baseado em dados.
Oferta e demanda
Conhecer o perfil da demanda e da oferta nos bairros também é estratégico para enxugar a “gordura” dos preços anunciados, principalmente no caso de imóveis à venda.
— Numa região com o crescimento da oferta de imóveis na planta, por exemplo, é mais fácil barganhar nos usados — exemplifica Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos de Construção do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas.
Valorização acima da inflação
Nos últimos 12 meses, a valorização média de imóveis foi de 14,4% em âmbito nacional e de 7,71% no Rio de Janeiro — ambos os percentuais estão acima da inflação do período, ressalta Castelo. E o aquecimento do mercado aponta para a necessidade de o potencial comprador ou inquilino saber também quando parar de barganhar.
— Ir para a negociação com a ideia de depreciar o imóvel pode fazer você perder o negócio — afirma o professor Luís Felipe Cavalcante, da Estácio.
O preço tampouco pode ofuscar outras preocupações na jornada de compra e aluguel. Para fechar um contrato com segurança, Raquel Trevisan, do Instituto Mulheres do Imobiliário, orienta:
— Lidando com um corretor na operação, é preciso checar se ele está regularizado no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci), através do site. Na compra de imóveis, também é preciso pedir a certidão do imóvel atualizada, para ter certeza de que não está penhorado, hipotecado ou com outra pendência. Esses são caminhos importantes, mas ainda minimizados no Brasil.
Entenda como funciona
O gerente de dados Thiago Reis explica, abaixo, o que impacta na formação de preços de imóveis.
Conservação – Pesquisa feita pelo QuintoAndar mostra que para 69% dos entrevistados, este é o critério mais importante na definição de preço de um imóvel. Isso porque compradores estão dispostos a pagar um pouco mais por um espaço que não requer investimentos imediatos. Mas, se estiver disposto a fazer obras, vale checar se o custo total de uma reforma seria menor do que a diferença de preço entre um imóvel já reformado e um que precisa de melhorias.
Idade – A depreciação no preço em relação à idade do imóvel começa a ser notada entre 10 e 20 anos, mas unidades bem cuidadas ainda podem ter preços bastante competitivos. A partir dos 30 anos, os imóveis podem se desvalorizar mais. Ainda assim, outros fatores contam, como a localização e a condição deles.
Localização – Ficou em segundo lugar entre critérios mais importantes para a definição de preço de um imóvel. Uma das formas de saber o preço médio do metro quadrado de um bairro é fazer uma consulta a um indicador de preços, como o Relatório de Compra e Venda QuintoAndar ou o Índice de Aluguel QuintoAndar Imovelweb.
Tamanho – O tamanho do imóvel está na escritura, no contrato de compra e venda e na matrícula do imóvel no cartório. Para medir por conta própria, é possível usar uma fita métrica ou medidor a laser, que é mais preciso. Se o espaço for retangular, a fórmula de cálculo é: comprimento x largura. Para áreas irregulares, uma sugestão é dividir em formas simples, como retângulos ou triângulos, e somar as áreas depois. É importante não esquecer de medir corredores e varandas.
Divisão de cômodos – Um imóvel de 60m² com um quarto pode ser menos valorizado do que um imóvel do mesmo tamanho com dois quartos, especialmente se a demanda fizer parte do perfil dominante no bairro. Da mesma forma, imóveis com mais banheiros (principalmente suítes) costumam ser mais caros. Varandas, salas de estar ou de jantar também podem agregar no valor de mercado. Isso é difícil de quantificar de forma precisa, mas análises comparativas em relação a imóveis similares na localidade podem oferecer uma visão mais clara sobre o preço.
Planta flexível – Quanto mais versáteis forem os espaços, melhor, já que um quarto menor pode se transformar em um escritório. Da mesma forma, plantas que permitem ampliar uma sala de estar podem ter preço e liquidez maiores.
Garagem – Esta área, de maneira geral, não é incluída na metragem do apartamento quando se refere à área útil ou privativa. Mas é considerada na avaliação total do imóvel e pode influenciar o preço de venda ou aluguel.
Áreas comuns – Áreas de piscinas, academias e salões de festa de prédios são consideradas na formação do preço do imóvel. Quando um imóvel é anunciado, muitas vezes é feita uma distinção entre a metragem privativa (do apartamento) e a metragem total, que pode incluir a fração ideal das áreas comuns.
Incidência do sol – Muitos compradores valorizam a entrada de luz natural no apartamento, que torna o ambiente mais agradável, evita problemas com umidade e reduz custos com iluminação. Segundo o Relatório de Compra e Venda QuintoAndar, “sol da manhã” é um dos dez filtros mais utilizados por potenciais compradores no Rio, por proporcionar um ambiente fresco durante a tarde, quando as temperaturas costumam subir. Já o sol da tarde é apreciado em cidades mais frias.
Andar do apartamento – Em geral, apartamentos em andares mais altos costumam ser mais valorizados, pela privacidade, pela segurança e pela luminosidade. Contudo, também há pessoas que preferem o primeiro andar por conveniência. Portanto, a variação pode depender da demanda do mercado local.
Obras no entorno – No caso de uma localidade com obras que podem valorizar a região, como a construção de uma linha de metrô, uma praça, um corredor de ônibus ou um estabelecimento comercial, por exemplo, a valorização efetiva costuma acontecer depois da concretização da mesma. Por mais que o proprietário suba o preço do imóvel à venda com base nas perspectivas futuras, fatores externos como o barulho das obras e o trânsito decorrente delas na região podem impactar negativamente no curto prazo.
Portaria 24 horas – Dados do Censo QuintoAndar de Moradia, feito em conjunto com o Datafolha, mostram que 4 em cada 10 brasileiros que vivem em apartamentos que não têm o serviço almejam isso. Esse é mais um fator que acaba agregando no preço final de um imóvel e onera os custos condominiais.
O que é valor venal – É uma estimativa de preço que o poder público faz, levando em consideração fatores como a localização, as características do imóvel a infraestrutura da região. Apesar de não ser o valor de mercado do imóvel, é importante considerá-lo pois é utilizado na base de cálculo de impostos, como o ITBI e o IPTU, o que pode impactar o custo total da propriedade e a análise de instituições financeiras para conceder financiamentos.
Aluguel – Segundo Reinaldo Fincatti, da Embraesp, o custo de locação de um imóvel tende a variar entre 0,4% a 0,5% ao mês em relação ao valor de venda. Ou seja, se o imóvel vale R$ 1 milhão, o aluguel ficaria entre R$ 4 mil e R$ 5 mil, sem contar com as despesas de condomínio e IPTU. Em locação de apartamento novo, a taxa pode chegar a 0,6%. Características do imóvel, prédio e localização, no entanto, também podem alterar este cálculo.
Considere outros custos
Condomínio – Além do preço de venda ou aluguel, é preciso considerar os custos mensais do imóvel antes de comprá-lo. Taxas condominiais mais altas podem indicar serviços superiores, como a presença de piscina e academia equipada, mas também podem sinalizar problemas financeiros do prédio ou da própria infraestrutura. Portanto, é importante analisar essas cobranças e os benefícios oferecidos, como segurança, lazer e manutenção, para tomar uma decisão assertiva.
IPTU – No caso de aluguel, vale lembrar que o IPTU normalmente fica sob a responsabilidade do locatário, salvo algum acordo específico entre as partes. Por isso, observar o valor do pacote completo é recomendável, uma vez que são pagamentos que vão impactar o orçamento mensal da família.
Documentação – No caso de venda de imóvel, é o comprador que arca, em geral, com a documentação. Cada certidão tem um custo. No caso do ITBI, o valor varia de 2% a 3% sobre o valor venal ou de mercado, dependendo de cada prefeitura, sendo que há exceções para imóveis que se enquadrem no Minha Casa, Minha Vida e programas sociais.
Corretor – Normalmente, quem paga a comissão para o corretor de imóveis é o proprietário. De acordo com Darlan Carlos de Souza, corretor e diretor do Creci-RJ, a taxa cobrada para venda fica em torno de 5% do valor do imóvel geralmente. No caso de locação, o corretor costuma ficar com o primeiro aluguel após o contrato celebrado. Se o proprietário desejar contar com a administração ao longo dos meses, a taxa varia entre 7% e 10% em geral.