Imposto de Renda sobre lucro imobiliário: entenda as regras e isenções

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O prazo para a entrega da declaração de bens e rendimentos referentes ao ano base de 2023 se encerra no próximo dia 31 de maio. Brasileiros que possuem bens móveis ou imóveis com valor total superior a R$800 mil, ou que receberam mensalmente mais de R$2.640,00 durante 2023, estão obrigados a declarar e sujeitos à tributação. A Receita Federal ajustou a renda mensal para isenção, que até maio de 2023 era de R$2.112,00, elevando-a para R$2.640,00.

Tributação sobre ganho de capital

A Receita Federal do Brasil considera o ganho de capital na venda de bens imóveis como a diferença entre os valores de aquisição e alienação, sem correção monetária. “Essa forma de tributar constitui-se em verdadeiro confisco”, afirma João Teodoro da Silva, presidente do Sistema Cofeci-Creci. Ele destaca que, em um país com alta inflação como o Brasil, seria razoável corrigir o valor dos bens pelo índice da inflação. “Se assim fosse, o ganho de capital seria a diferença entre o valor da venda e o da compra atualizado. Mas não é!”, ressalta.

João Teodoro lembra ainda que, para suavizar a imagem de “pátria arrecadadora”, o governo isenta de tributação imóveis vendidos por até R$440 mil, desde que o declarante não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos. Imóveis adquiridos até 1969 também estão isentos. Além disso, o ganho de capital na venda de imóvel residencial não é tributável se o valor for usado para adquirir outro imóvel residencial dentro de 180 dias, conforme a Lei 11.196/2005.

O presidente do Sistema Cofeci-Creci também destaca também que a Lei 7.713/88 permite um fator redutor de 5% ao ano para imóveis adquiridos a partir de 1970. Por exemplo, um imóvel adquirido em 1970 teria uma redução de 95% no ganho de capital; em 1971, 90%; e assim por diante, até 1988, com uma redução de 5%. “Parece generoso, mas não é”, observa João Teodoro, referindo-se à inflação de 1987, por exemplo, que foi de 415,83%.

Tabela progressiva

Já a Lei 8.981/95 definiu um tributo de 15% sobre o ganho de capital, que foi redefinido entre 15% e 30% pela Medida Provisória 692 em 2015; e a Lei 13.259/2016 criou uma tabela progressiva de percentuais por faixa de valor, como demonstrado abaixo:

FAIXA DE GANHO DE CAPITALPERCENTUAL DE TRIBUTAÇÃO
Até R$5 milhões15%
Entre R$5 milhões e R$10 milhões17,50%
Entre R$10 milhões e R$30 milhões20%
Acima de R$30 milhões22,50%

Ainda estão em vigor os fatores de redução para imóveis residenciais adquiridos até 31/12/2005 (FR1) e, a partir dessa data, o FR2. “Apesar das aparentes bondades, quase nada escapa ao leão”, comenta João Teodoro.

Projeto de Lei 458 e REARP

Em abril de 2021, durante a pandemia, o Senado aprovou o Projeto de Lei 458, que instituiu um Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP). O REARP substituiria a legislação existente com uma correção anual de 3% para qualquer imóvel adquirido entre 1970 e 31/12/2020. O prazo para adesão seria de sete meses e o tributo poderia ser parcelado em até 36 meses. No entanto, até três anos após a adesão, o imóvel não poderia ser vendido, sob pena de retorno ao regime da Lei 8.981/95. “Na Câmara, um requerimento de urgência não chegou a ser votado”, lamenta João Teodoro. Pelo REARP, a avaliação dos imóveis poderia ser feita por um corretor de imóveis regularmente inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI).

As regras de tributação sobre o lucro imobiliário no Brasil são complexas e, muitas vezes, desfavoráveis ao contribuinte. João Teodoro da Silva enfatiza a necessidade de uma revisão dessas normas para torná-las mais justas e alinhadas com a atual realidade econômica do país. “É fundamental que o governo considere a correção monetária para evitar o confisco disfarçado que ocorre atualmente”, conclui.

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