A Reforma Tributária (RT) promulgada em 2024 adotou o imposto único sobre bens e serviços, denominado IVA – Imposto de Valor Agregado. O novo imposto substitui os pré-existentes tributos ICMS (estadual), ISS (municipal) e os federais PIS, COFINS e IPI. Porém, para que a Reforma entrasse em vigor, seria necessário regulamentá-la por meio de uma Lei Complementar (LC), o que finalmente aconteceu com a publicação, em 16 de janeiro de 2025, da LC nº 214. A nova lei introduz modificações estruturais na tributação do imobiliário brasileiro.
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A principal novidade diz respeito à incidência do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) sobre atividades antes tratadas separadamente pelos fiscos estaduais e municipais. A medida, que representa um avanço em face da unificação tributária, infelizmente, promove também sérias inseguranças e aumento da complexidade para contribuintes e operadores do setor imobiliário. Dentre elas, uma das mais relevantes é a obrigação de inscrição no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) para imóveis urbanos e rurais.
Além disso, a lei determina que operações de venda, locação, cessão, arrendamento e serviços vinculados a imóveis realizados por pessoas jurídicas serão tributados. Igualmente, terão de pagar tributos pessoas físicas que faturem mais de R$ 240 mil anual ou aufiram renda de 3 ou mais imóveis. O aumento de pessoas tributáveis reduz a informalidade, tanto no mercado de locação como no de vendas, mas pode afastar pequenos investidores, que tenderão a fragmentar seu patrimônio a fim de fugir da tributação. Pode ser um desincentivo ao mercado.
A inclusão da construção civil e da locação de curta duração, inclusive de plataformas como a Airbnb no contexto tributável busca, em tese, modernizar a arrecadação. Porém implica, sem dúvidas, elevação nos preços imobiliários, já que os encargos serão repassados ao consumidor final. Assim sendo, a nova estrutura exigirá atenção redobrada na precificação de imóveis e na organização contábil das operações. A fim de compensar parte do impacto, a lei cria mecanismos que reduzem a base de cálculo do IBS e do CBS em determinadas operações.
Por exemplo, a LC prevê descontos relevantes para imóveis novos residenciais e para locações residenciais de até determinado valor. Em contrapartida, será mais rígido o controle sobre o valor de mercado dos imóveis, o que enfraquece o instituto da presunção da boa-fé do contribuinte. Projetos de reabilitação urbana terão tratamento diferenciado. Imóveis em zonas históricas ou áreas críticas de revitalização terão alíquotas tributárias reduzidas em até 60%, com objetivo de fomentar e revitalizar os centros urbanos, promovendo inclusão social.
Para finalizar, a nova regulação transcende a ideia de simples reforma. Ela realmente revoluciona o tratamento tributário nas operações com imóveis, como bem define a Advogada Rosa Freitas, em excelente artigo publicado no site Migalhas. Embora elogiável a simplificação, é inegável a ampliação da base tributária, que favorece os cofres públicos. A adaptação do contribuinte exigirá orientação técnica e novas estratégias patrimoniais e comerciais. O desafio será promover a justiça fiscal sem prejudicar a atividade econômica no setor imobiliário.
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