A introdução do Marco das Garantias (lei 14.711) em 2023 trouxe uma mudança considerável para o crédito com garantia de imóvel (CGI) no Brasil, permitindo que um mesmo imóvel seja utilizado como garantia para mais de um empréstimo. Esta nova possibilidade está impulsionando a expansão do CGI, embora a modalidade ainda represente uma parcela relativamente pequena do mercado de crédito.
Com a nova regulamentação, bancos e fintechs, como Santander, Itaú Unibanco, CashMe e Creditas, começaram a oferecer financiamentos baseados em imóveis já alienados. A Caixa Econômica Federal também está considerando aderir a essa prática em breve.
O diretor de crédito imobiliário do Santander, Sandro Gamba, afirma que a mudança abre novas oportunidades no mercado de crédito. “Antes, apenas imóveis não alienados eram aceitos como garantia. Agora, qualquer imóvel em uma carteira alienada está elegível para novos financiamentos,” destaca Gamba.
O novo modelo visa reduzir a ociosidade dos ativos, permitindo que imóveis parcialmente financiados sejam utilizados como garantia para novos empréstimos. De acordo com a Resolução 4.676 de 2018 do Banco Central, o valor combinado dos financiamentos garantidos por um imóvel não pode exceder 60% do seu valor total.
O Santander lançou a linha “Use Casa Mais” em julho, e o Itaú Unibanco começou a oferecer uma linha semelhante em junho, com ambas as instituições reportando alta demanda. O Itaú, por exemplo, viu esse tipo de operação representar 20% de todas as transações de CGI em julho. A fintech CashMe também entrou no mercado com operações já somando R$ 15 milhões.
No entanto, a nova modalidade enfrenta desafios. Todos os participantes estão inicialmente oferecendo crédito apenas para clientes existentes para evitar riscos associados a imóveis alienados a outras instituições. O advogado Olivar Vitale destaca que, em caso de inadimplência, a execução da garantia segue uma ordem legal, onde a primeira dívida tem prioridade sobre a garantia imobiliária.
O mercado de CGI ainda é pequeno comparado ao crédito imobiliário tradicional, mas está crescendo. Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram que a carteira de CGI chegou a R$ 21,7 bilhões no meio de 2024, um aumento de 21% em relação ao ano anterior. O volume de financiamentos no primeiro semestre foi de R$ 4,6 bilhões, com um avanço de 45% na comparação anual.
Enquanto os bancos e fintechs ajustam suas estratégias e produtos, o mercado observa a evolução do CGI com cautela, especialmente quanto à execução de garantias e ao potencial impacto na segurança jurídica. A inovação representa uma nova frente para o crédito no Brasil, oferecendo oportunidades para ampliar o acesso ao crédito e otimizar o uso de ativos.