Uma decisão inédita do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) pode causar grande impacto e agita o mercado imobiliário brasileiro. A 3ª Câmara de Direito Civil do TJSC acolheu os argumentos da construtora FG, representada pelo escritório Leal & Varasquim Advogados, reconhecendo a possibilidade de reserva de apartamentos antes da obtenção do Registro da Incorporação (RI). Essa decisão representa uma mudança significativa no setor, permitindo que interessados possam manifestar seu interesse em unidades antes do imóvel estar devidamente documentado em cartório.
Anteriormente, a Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei Federal nº 4.591/1964) previa, em seu artigo 32, que o incorporador imobiliário somente poderia “negociar” unidades autônomas após obter o registro da incorporação perante o cartório de registro de imóveis. No entanto, com a Lei 14.382/2022, houve uma alteração nesta previsão. A partir de então, a lei passou a vedar a “alienação ou oneração de frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas”.
O advogado Daniel Braga de Sá Costa, especialista em Direito Imobiliário e Empresarial, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/PB e professor de pós-graduação em Direito Imobiliário e Registral na ESA/PB, explica que a reserva é legalmente permitida, pois com a mudança na legislação, antes do RI era vedado ‘negociar’ as unidades ou frações do terreno; agora é vedado alienar ou onerar. Ele acrescenta: “Com isso, o interessado no projeto a ele apresentado e que será objeto de registro perante o cartório, poderá manifestar seu interesse na reserva, que deverá (ou não) ser transformada em um contrato de promessa de compra e venda após o registro da incorporação”.
A relatora do caso no TJSC foi a desembargadora Cláudia Lambert de Faria, que já havia emitido uma liminar a favor da construtora em outubro do ano passado. A ação foi movida pelo Ministério Público de Santa Catarina, que questionou a negociação prévia de imóveis antes da incorporação – etapa legal obrigatória no registro dos imóveis à venda.
Daniel Braga enfatiza ainda que no caso de reserva, não pode haver pagamento de sinal ou de entrada, prática que, em que pese corriqueira, não se reveste de legalidade. E destaca: “Como uma negociação envolve risco para as partes, entra para o pretenso comprador um risco que pode ser administrado, caso o projeto oficial, uma vez registrado, não corresponda ao que foi efetivamente por ele reservado”.
Braga também concorda que a decisão abre uma precedência que irá aquecer ainda mais o segmento e toda a cadeia produtiva imobiliária, assim como o cofundador e presidente da FG, Jean Graciola, que comentou: “Sempre agimos dentro da legitimidade e com transparência junto aos clientes. Essa é uma vitória de todos os empresários”.
A dinamização do mercado, segundo Daniel Braga, com a segurança jurídica trazida pela lei, referendada, agora, pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina, é um entendimento a ser difundido país afora. Ele conclui que essa decisão promoverá maior dinamismo e segurança no mercado imobiliário.
