A segunda etapa da regulamentação da Reforma Tributária vai alterar a cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), de competência municipal, e as regras para definir o valor dos imóveis sobre o qual incidente o tributo deve gerar controvérsias, alertaram os tributaristas.
Segundo especialistas ouvidos pelo GLOBO, uma mudança de última hora, feita na terça-feira, evitou que as alterações afrontassem diretamente decisões anteriores do Supremo Tribunal Federal ( STF ) sobre o tema.
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Na proposta original estava previsto que o ITBI passaria a ser cobrado nos atos de compra e venda de imóveis. Ou seja, o comprador teria que pagar o tributo ao revisar a escritura junto com o vendedor.
A alteração de última hora prevê que o imposto seja devido nas transferências de propriedade como já ocorre hoje, mas municípios e o Distrito Federal, que cobram o imposto, podem prever a “antecipação do pagamento”. O imposto decidirá se quer ou não será antecipado, e os governos locais podem oferecer desconto na alíquota, incentivando a antecipação.
A votação do projeto que prevê as mudanças seria concluída ontem na Câmara, mas foi adiada. O texto ainda terá de receber o aval do Senado antes de entrar em vigor.
Risco corrigido
Segundo Wallace Wu, advogado especialista em direito imobiliário do escritório Kincaid Mendes Vianna, legislações provisórias e cartórios, muitas vezes, prevêm o pagamento do ITBI para registrar as escrituras de compra e venda, mas o tema sempre foi controverso. Há anos a polêmica foi objeto de ações judiciais, até chegar ao STF.
A Corte define que o ITBI é devido apenas no registro final da escritura. A tributarista Vivian Casanova, do escritório BMA Advogados, diz que a proposta original da regulamentação impunha cobrança do ITBI para um ato que não caracteriza a transferência de propriedade:
— Corrigiram um risco de inconstitucionalidade. Agora, o imposto vai incidir no registro no RGI, mas, opcionalmente, o cobrador pode antecipar o recolhimento para o momento em que formalizar a compra e venda.
Mas ainda há problemas na definição do valor sobre a qualidade do tributo recai, segundo o tributarista Gustavo Brigagão, do escritório Brigagão Duque Estrada Advogados. Geralmente, nas legislações municipais, o ITBI e o IPTU são cobrados sobre o “valor venal” dos imóveis, atribuídos pelas prefeituras.
Mas, segundo Brigagão, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o ITBI deve incidir sobre o valor da operação informada pelo comprador e o vendedor. E decidiu que o valor não está condicionado ao usado para calcular o IPTU. E, havendo controvérsia sobre o valor, é o Fisco municipal que deve abrir processo sobre o caso.
— O projeto coloca com todas as letras que, tendo discordância, caberá ao contribuinte comprovar o valor correto de mercado. Isso é muito complicado. O imposto vai ter que ver valores de mercado, contratar empresas especializadas — afirmou Brigagão.
Dividendos
Outro ponto de alerta entre tributaristas é o das alterações do ITCMD, o imposto estadual sobre heranças e doações. A regulamentação introduz a possibilidade de o tributo recair sobre dividendos que sejam distribuídos de forma desproporcional. É um ponto que afeta empresas limitadas, como escritórios de advocacia, consultorias e firmas de engenharia.
Segundo o advogado Alessandro Fonseca, do escritório Mattos Filho, a legislação permite que apenas as empresas limitadas façam distribuição desproporcional dos lucros. Serve para casos em que um dos sócios, eventualmente, faça apenas a receber mais — por exemplo, quando trabalhou mais :
— A distribuição de lucros não é um evento realizado pelo ITCMD. O que é doação? É um ato voluntário.
Mudanças aprovadas que seguem para o Senado
Qual a alíquota do ITBI?
- O imposto é municipal e não tem um padrão nacional. Segundo especialistas, costuma variar entre 2% e 5% do valor do imóvel. No Rio, São Paulo e Porto Alegre é de 3%, em Vitória é de 2%. A regulamentação da Reforma Tributária não muda isso.
Quando o ITBI é pago?
- Prefeituras e cartórios determinam o pagamento na assinatura da escritura de compra e venda, mas o STF determina que o condutor (geralmente, o comprador) pode pagar apenas no registro da escritura no Registro Geral de Imóveis (RGI).
O que muda?
- A regulamentação mantém o pagamento no registro da escritura no RGI, mas permite que os municípios e o Distrito Federal ofereçam desconto na alíquota do ITBI para o contribuinte que optar por pagar na assinatura da escritura. Cada governo local terá que aprovar suas leis para esse desconto.
Sobre qual valor recai o ITBI?
- O imposto é cobrado sobre o “valor venal” do imóvel, definido pelo fisco municipal, com o intuito de seguir os preços de mercado. O tema é controverso quando há diferença no preço de venda. O STJ determinou que o ITBI deve ser cobrado sobre o preço da operação e, quando houver divergência, o fisco local é responsável por provar qual o certo.
O que muda?
A regulamentação define melhor o que é “valor venal”, mas estabelece que, nos casos de diferença para o preço de venda, o contribuinte, geralmente o comprador, é quem deve provar qual o certo.